Vous savez ma conviction que le redressement de la France passe par un projet de rupture soigneusement préparé et débattu sur le terrain avec les Français.

Un quotidien me qualifiait récemment de «candidat des idées». J’assume car on ne sortira pas notre pays de sa dépression avec des discours creux et des solutions maintes fois testées.

Après l’Europe, l’Education, la compétitivité, la lutte contre les déficits et la dette, voici mes propositions sur le logement.

On est là au cœur des préoccupations des Français.

En 15 ans, les prix ont quasiment doublé.

Dans les zones denses, l’accès à la propriété est devenu très difficile, et c’est tout le rêve de protection et de réussite des jeunes ménages qui est ainsi brisé.

Le marché de la location est lui aussi figé par le resserrement de l’offre. Quant au système locatif social il s’est éloigné de son objectif originel pour devenir une machine à entretenir les inégalités.

Toutes les études l’attestent : les jeunes et les familles les plus modestes sont les sacrifiés d’une politique du logement qui ne fonctionne plus.

L’injustice est sociale mais aussi territoriale. Eh bien, c’est cette injustice que je veux réparer par des mesures fortes !

Le système est à bout de souffle.

Il croule sous les contraintes et les régulations qui pèsent sur tous les acteurs.

Des investisseurs aux constructeurs, des constructeurs aux propriétaires, des propriétaires aux locataires, chacun est enserré dans des normes qui étouffent la confiance et la fluidité du marché.

Chaque année, plus de 40 milliards d’euros sont investis par l’Etat : la moitié pour les prestations sociales, l’autre moitié pour les producteurs de logement.

C’est l’équivalent de 2 points de notre PIB. D’autres pays n’en consacrent qu’un seul, pour des meilleurs résultats.

A plusieurs reprises, la Cour des comptes a dressé un diagnostic sans concessions à l’égard de cette politique dépensière et bureaucratique.

Elle coûte chère à tout le monde : à la collectivité d’abord pour un résultat médiocre, aux acteurs du logement aussi puisque notre fiscalité immobilière est la plus élevée d’Europe, ce qui pénalise le secteur et à une incidence sur l’augmentation des prix des logements.

Le mal qui affecte notre politique du logement vient de loin, mais la responsabilité du pouvoir actuel est immense.

Je rappelle qu’entre 2007 et 2011, 540.000 logements sociaux ont été financés, soit près de 110.000 par an. Quant à notre plan de mobilisation du foncier public de mars 2008, il a débouché sur la construction de 55.000 logements dont près de la moitié étaient des logements sociaux.

Lors de sa campagne de 2012, François Hollande promettait la construction de 500 000 logements par an durant son quinquennat : on aura construit un peu moins de 300 000 logements en 2014…

La crise n’explique pas tout !

Par idéologie, par aveuglement, le Président de la République et sa majorité ont littéralement paralysé le secteur.

La loi ALUR restera certainement comme l’une des lois parmi les plus néfastes du quinquennat.

L’encadrement des loyers n’existe nulle part ailleurs qu’en France. Et pour cause : il introduit des blocages et des effets pervers qui ont une incidence majeure sur le marché.

Ces dernières années, 130.000 investisseurs particuliers ont quitté le marché du logement locatif, et, ce faisant, le Premier ministre lui-même a été obligé de revenir fébrilement sur cette loi étouffante…

Promesse de François Hollande également : renforcer la loi SRU, en portant à 25 % le seuil pour les très grandes villes et en durcissant les sanctions en cas de non-respect de ces seuils.

Plutôt que de prendre en compte les disparités territoriales, les contraintes de construction de logements sociaux s’appliquent de manière de plus en plus uniforme. Comme si le marché immobilier et la mixité sociale n’étaient qu’un sujet mécanique.

On a avec le logement une illustration du dogmatisme couplé d’amateurisme qui caractérise ce quinquennat.

Le comble de l’idéologie culmine avec le dernier slogan gouvernemental, aux accents soviétiques : je veux parler de la « politique de peuplement ».

Qu’est-ce que cette «politique de peuplement» si ce n’est la tentation permanente de l’uniformité et de la coercition.

Sous les dehors de la bien-pensance, les sanctions contre les communes vont être aggravées, les contraintes vont être alourdies et, si tout ceci ne produit pas les résultats attendus, c’est l’Etat qui décidera du lieu où chacun doit se loger au nom d’une mixité sociale que s’appliquent d’ailleurs rarement ceux qui la préconisent…

Tout cela est absurde, tout cela est inutile, et tout cela ne fera qu’aggraver les problèmes.

Je propose une autre politique : une politique de l’offre qui libère le potentiel de croissance du secteur du logement.

Je la cible autour de trois objectifs :

• redonner de la liberté à tous les acteurs et retrouver de la simplicité dans les règles;
• réduire les injustices en concentrant les efforts sur les ménages les plus modestes et les jeunes, et en privilégiant une approche territoriale différenciée, mieux adaptée pour les zones tendues ;
• retrouver de l’efficacité en réduisant les dépenses publiques inutiles.

Les mesures que nous proposons constituent des ruptures. Vous en trouverez le détail dans le document annexe mais je vous livre l’essentiel.

• Je m’engage sur une  une autre politique et une révision substantielle de la loi SRU en donnant à l’intercommunalité la compétence pour fixer les objectifs de construction en zones tendues et définir la part de logements sociaux sur son territoire.

Il s’agit de prendre en compte la disparité des situations entre territoires et mettre fin à l’absurde règle uniforme des 20 % de logements sociaux obligatoires pour les villes de plus de 3500 habitants en passant d’une logique de stock à une logique de flux.

Dans le même temps, les aides associées à la construction de logements sociaux (hors PLS) cesseront au-delà du seuil de 30 à 40 % de logements sociaux dans une commune pour mettre fin à la constitution de ghettos et favoriser la mixité sociale.

• Je propose une suppression de l’encadrement des loyers et, en contrepartie, je défends la création d’un bail homologué à saisir en ligne.

Pour ceux qui le veulent, il accordera des avantages fiscaux supplémentaires au propriétaire, proportionnels à la modération des loyers pratiqués.

Cela permettra l’émergence, en dehors des logements sociaux, de véritables logements intermédiaires abordables. En dehors de ce bail facultatif, le principe sera celui de la liberté contractuelle.

• Entre le propriétaire et le locataire, le contrat de confiance doit être respecté, sinon tout s’enraye.

Dans ce sens, je milite :

→ pour l’instauration d’une procédure accélérée pour réduire les délais d’expulsion en cas de non-paiement du loyer (ils sont en moyenne de près de 3 ans aujourd’hui) ;

• pour la suppression de certaines garanties excessives demandées par le propriétaire aux locataires.

• J’en viens à l’allégement et la stabilisation de la fiscalité sur le logement. C’est absolument nécessaire si l’on veut relancer les investissements et remettre de la confiance dans le marché.

Pour cela :

→ il faut d’abord donner les mêmes aides budgétaires et fiscales aux investisseurs, qu’ils soient publics ou privés, car ce n’est pas le logement qui est social mais le bénéficiaire ;

→ les règles de la fiscalité sur le logement seront établies pour 5 ans ;

→ le délai d’exonération de taxe sur les plus-values sera ramené à 15 ans ;

→ une TVA à taux réduit pour l’acquisition de la résidence principale ou pour un investissement locatif long, dans les périmètres de grands projets d’aménagements, sera instaurée ;

→ les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) seront progressivement supprimés; le coût des hypothèques pour alléger les charges sur les accédants à la propriété sera réduit.

• Toutes les études soulignent la panne du logement social. Il faut rendre au système HLM sa vocation sociale : je veux donner la priorité aux jeunes et aux plus modestes.

Je propose un nouveau modèle avec :

→ la baisse du plafond de ressources donnant accès au logement social ;

→ la facilitation de la vente de logements HLM aux locataires ;

→ et enfin l’évolution du rôle des organismes HLM pour en faire de véritables foncières de l’habitat gérant deux types de bail, le bail «classique» et le bail «social » (basé sur le taux d’effort), ce qui favorisera l’émergence de logements intermédiaires en zones tendues.

• Dans notre projet, je préconise la création d’une prestation sociale unique dans laquelle seront intégrées les aides au logement.

C’est une rupture qui doit permettre de reconcentrer notre système de solidarité.

Cette prestation sociale unique aura un triple avantage : simplifier tous les dispositifs (un seul dossier par bénéficiaire) ; moduler plus finement les aides en fonction de la situation de chacun ; et enfin lutter contre les fraudes et les effets d’aubaine que l’on constate trop souvent aujourd’hui.

Il n’est, par exemple, pas normal que le cumul du RSA et de l’APL aboutisse à une situation qui démotive la recherche même d’un emploi.

• J’aborde la question centrale de la libération du foncier public et privé à travers des mesures volontaristes.

Il s’agit de faciliter la vente de terrains constructibles en zones tendues à travers une méthode innovante de mise en compétition des investisseurs souhaitant acquérir un terrain public : l’Etat ou les Etablissements Publics Fonciers fixeraient le prix des terrains publics ; une fois le prix fixé, une compétition serait organisée entre les investisseurs souhaitant acquérir le terrain, en fonction des programmes qu’ils proposent et sur des critères tels que le prix de sortie et la qualité du programme.

• Rien ne sera possible sans le développement de l’innovation dans le secteur du bâtiment, accompagné par une méthode de simplification des normes.

Favoriser l’innovation dans l’industrie constructive, et diffuser les innovations dans l’ensemble de la filière, permettra une baisse de coûts de conception, de construction et d’exploitation des bâtiments.

Pour cela, je propose trois mesures concrètes :

→ D’abord, réduire les délais d’instruction pour les procédures de mise sur le marché des nouveaux matériaux et nouvelles techniques de construction. Une fois l’innovation « rôdée », elle passerait dans le droit commun.

→ Deuxièmement, pour que les règlementations n’étouffent pas les innovations, il nous faut passer d’une logique de réglementation de moyens à une réglementation par objectifs, sous forme de résultats à atteindre : si la règlementation est trop figée, il n’y a plus de place pour l’inventivité et la création.

→ Enfin, il faut faire entrer le bâtiment dans l’ère numérique, en développant par exemple la maquette numérique. Les développements permis par la numérisation et la dématérialisation permettront des gains de productivité importants. De plus, ces outils développeront la coopération entre les différents acteurs de la chaine du bâtiment, ce qui améliorera la qualité des bâtiments construits.

Cette ambition doit s’accompagner d’une méthode énergique de simplification des normes et règlementations.

Il faut supprimer le superflu, toutes ces règles qui se sont accumulées au fil du temps et qui freinent la construction et la rénovation : construction d’une place de parking par logements, délais administratifs trop longs, niveau de détail aberrant dans les cahiers des charges…

Il faut par exemple alléger les réglementations relatives à l’accessibilité et à l’habitabilité de tous les logements en instaurant un pourcentage de logements «totalement accessibles et habitables» par opération de construction (10-15 %).

Il vaut mieux une réglementation courte, performantielle et simple, avec des capacités d’adaptation.

Je recommande de renforcer le rôle de gouvernance du Conseil supérieur de la construction en rendant obligatoire son avis sur toutes les nouvelles réglementations impactant la construction et la rénovation.

Cela permettra d’éviter les abus ou les usines à gaz trop souvent adoptées contre l’avis des premiers concernés.

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Voilà les propositions et les ruptures que je préconise.

Toutes convergent vers un objectif : relancer notre politique de logement en misant sur plus d’investissement, plus d’efficacité et de justice, plus de liberté et de confiance.

Ces mesures bénéficieront à tous.

Aux investisseurs à travers la baisse de la fiscalité, la simplification des procédures et des normes, la limitation des recours abusifs, la libération du foncier ou encore le développement de l’open data public… La transparence des données contribuera à fluidifier un marché, trop souvent segmenté et opaque.

Ces mesures bénéficieront aux élus locaux, par la responsabilité qui leur sera donnée pour l’attribution des logements sociaux et le pilotage de la prestation sociale unique, grâce aussi à la rénovation substantielle de la loi SRU.

Je l’ai dit, il n’est plus possible de concevoir une politique identique pour les zones tendues et les zones non tendues.

Face au logement, les Français ne sont pas dans des situations égales. Il faut en tirer les conséquences, en permettant aux élus de conduire des politiques du logement adaptées aux caractéristiques de leur territoire.

Enfin et surtout, ce projet bénéficiera à nos concitoyens.

Baisse de la fiscalité, accès facilité au logement social pour les plus modestes et à la propriété, modération des loyers consécutif au bail homologué qui favorisera l’émergence des logements intermédiaires, allégement des garanties demandées par les bailleurs aux locataires, construction de logements neufs en zones tendues et réhabilitation des logements anciens : toutes ces dispositions seront profitables aux Français.

Sur le logement comme sur beaucoup d’autres sujets, le conservatisme est délétère pour tous.

On ne construit plus assez, on ne vend plus assez, on ne loue plus assez, on dépense trop et l’injustice s’étend !

Faut-il continuer comme avant et comme toujours ? Ma réponse est «non».

Nous avons tout à gagner à oser cette nouvelle politique pour le logement que je présente aujourd’hui aux Français.

Avec eux, je vais poursuivre un dialogue direct afin de faire connaitre mes propositions et recueillir leurs suggestions.

Pas à pas, je complète donc mon projet pour la France et chaque jour qui passe renforce ma conviction qu’il faut se préparer à agir fort et vite pour relancer notre pays.