Discours prononcé  à l’occasion de la convention de l’UMP sur le logement

Mesdames et messieurs,

Le redressement de la France passe par un projet de rupture. Et s’il est bien un domaine où cette rupture est nécessaire, c’est bien celle du Logement.

En 15 ans, les prix du logement ont doublé.

Dans les zones denses, l’accès à la propriété est devenu impossible, et c’est tout le rêve des classes moyennes qui est ainsi brisé.

Ce rêve est important car être chez soi, dans ses murs, c’est une certaine idée du bonheur français.

Le marché de la location est, lui aussi, figé par le resserrement de l’offre. Quant au système locatif social, il s’est éloigné de son objectif originel pour devenir une machine à entretenir les inégalités.

Les jeunes et les familles les plus modestes sont les sacrifiés d’une politique du logement qui ne fonctionne plus.

Chaque année, près de 50 milliards d’euros sont investis par l’Etat : la moitié pour les prestations sociales, l’autre moitié pour les producteurs de logement.

C’est l’équivalent de 2 points de notre PIB, alors que d’autres pays n’en consacrent qu’un seul, pour des meilleurs résultats.

Lors de sa campagne de 2012, François Hollande promettait la construction de 500 000 logements par an durant son quinquennat : on aura construit un peu moins de 300 000 logements en 2014…

Par dogmatisme, par aveuglement, le Président de la République et sa majorité ont littéralement paralysé le secteur.

La loi ALUR restera comme l’une des lois parmi les plus néfastes du quinquennat. Et voici maintenant que le gouvernement propose une stratégie de «peuplement» qui incarne à la perfection l’idéologie bureaucratique  qui guide le secteur du logement depuis 30 ans.

La vérité, c’est que le système est à bout de souffle : il faut maintenant choisir.

Soit on continue comme aujourd’hui, avec des ajustements à la marge, des coups de booster, de relance sans lendemain, avec toujours plus de dépenses publiques pour alimenter la demande, toujours plus de contraintes pour canaliser le marché, toujours plus de défiance à l’égard des acteurs, qu’ils soient investisseurs, propriétaires ou élus locaux… Soit on change de logique.

Cela signifie qu’il faut rompre avec le dogme du dirigisme et de l’uniformité en introduisant de la liberté et de la confiance.

Cela signifie qu’il faut arrêter avec cette culture de la dépense publique incessante qui est le paravent de notre impuissance.

Sur le Logement comme sur tant d’autres sujets, si on ne comprend pas que les caisses de l’Etat sont vides, que la dette assèche les capacités de financements des investissements privés et que seule la réforme peut nous sauver, alors autant voter socialiste…

Je propose une autre politique : une politique de l’offre qui libère le potentiel de croissance du secteur du logement.

Comment faire ?

• D’abord, en abrogeant la loi ALUR.
• Ensuite en révisant substantiellement la loi SRU pour donner à l’intercommunalité la compétence pour fixer les objectifs de construction en zones tendues et définir la part de logements sociaux sur son territoire.

Au lieu d’agir de façon verticale et uniforme, il faut prendre en compte la disparité des situations entre territoires et mettre fin à l’absurde règle des 20 % de logements sociaux obligatoires pour les villes de plus de 3500 habitants en passant d’une logique de stock à une logique de flux.  Une commune qui pour des raisons historiques a un faible parc de logement sociaux et qui réalise un effort important de construction sociale ne doit pas être pénalisée.

Dans le même temps, les aides associées à la construction de logements sociaux (hors PLS) devraient cesser au-delà du seuil de 30 à 40 % de logements sociaux dans une commune pour mettre fin à la constitution de ghettos et favoriser la mixité sociale.

• Je propose la  suppression de l’encadrement des loyers et, en contrepartie, la création d’un bail en ligne homologué.

Pour ceux qui le veulent, ce bail accorderait des avantages fiscaux supplémentaires au propriétaire, proportionnels à la modération des loyers pratiqués.

Cela permettra l’émergence, en dehors des logements sociaux, de véritables logements intermédiaires abordables. En dehors de ce bail facultatif, le principe sera celui de la liberté contractuelle.

• Entre le propriétaire et le locataire, le contrat de confiance doit être respecté, sinon tout s’enraye.

Dans ce sens, je milite :

→ pour l’instauration d’une procédure accélérée pour réduire les délais d’expulsion en cas de non-paiement du loyer.

Ces délais sont en moyenne de près de 3 ans aujourd’hui, et de ce fait, comment voulez-vous que le propriétaire ne soit pas dissuadé de louer son bien ?

→ en retour, je milite pour la suppression des garanties excessives demandées par le propriétaire aux locataires.

Plus de rigueur pour sécuriser le propriétaire, plus de confiance pour faciliter la vie du locataire : voilà le contrat que je propose.

 

• Si l’on veut relancer les investissements et remettre de la confiance dans le marché, l’allégement et la stabilisation de la fiscalité sur le logement est absolument nécessaire.

Pour cela :

→ il faut d’abord donner les mêmes aides budgétaires et fiscales aux investisseurs, qu’ils soient publics ou privés, car ce n’est pas le logement qui est social mais le bénéficiaire ;

→ les règles de la fiscalité sur le logement devraient être établies pour 5 ans ;

→ le délai d’exonération de taxe sur les plus-values ramené à 15 ans ;

→ une TVA à taux réduit pour l’acquisition de la résidence principale ou pour un investissement locatif long, dans les périmètres de grands projets d’aménagements, devrait être instaurée ;

→ les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) devraient être progressivement supprimés; et le coût des hypothèques pour alléger les charges sur les accédants à la propriété réduit.

• Mesdames et messieurs, toutes les études soulignent la panne du logement social. Il faut rendre au système HLM sa vocation sociale, et, en la matière, l’UMP doit donner la priorité aux jeunes et aux plus modestes.

Je propose un nouveau modèle avec :

→ la baisse du plafond de ressources donnant accès au logement social ;

→ la facilitation de la vente de logements HLM aux locataires ;

→ et enfin l’évolution du rôle des organismes HLM pour en faire de véritables foncières de l’habitat gérant deux types de bail, le bail «classique» et le bail «social » (basé sur le taux d’effort), ce qui favorisera l’émergence de logements intermédiaires en zones tendues.

 

Un peu plus de la moitié de la dépense publique en matière de logement va aux aides personnalisées au logement. Le maquis des aides sociales est source d’injustice et d’inefficacité.

Je propose la création d’une prestation sociale unique dans laquelle seront intégrées les aides au logement.

C’est une rupture qui doit permettre de reconcentrer notre système de solidarité.

Cette prestation sociale unique aura un triple avantage : simplifier tous les dispositifs (un seul dossier par bénéficiaire).

Moduler les aides en fonction des situations  individuelles  pour plus de justice sociale.

Lutter contre la fraude.

S’assurer que les revenus de l’assistance sont toujours inférieurs à ceux du travail.

• Pour rattraper le retard pris dans la construction de logement il est essentiel de libérer du foncier public et privé. Nous l’avions fait en 2009 dans le cadre du plan de relance avec succès.

Il s’agit de faciliter la vente de terrains constructibles en zones tendues à travers une méthode innovante de mise en compétition des investisseurs souhaitant acquérir un terrain public : l’Etat ou les Etablissements Publics Fonciers fixeraient le prix des terrains publics ; une fois le prix fixé, une compétition serait organisée entre les investisseurs souhaitant acquérir le terrain, en fonction des programmes qu’ils proposent et sur des critères tels que le prix de sortie et la qualité du programme.

• Rien ne sera possible sans le développement de l’innovation dans le secteur du bâtiment, accompagné par une méthode de simplification des normes.

Pour cela, je propose des mesures concrètes :

→ D’abord, réduire les délais d’instruction pour les procédures de mise sur le marché des nouveaux matériaux et nouvelles techniques de construction. Une fois l’innovation « rôdée », elle passerait dans le droit commun.

→ Deuxièmement, pour que les règlementations n’étouffent pas les innovations, il nous faut passer d’une logique de réglementation de moyens à une réglementation par objectifs, sous forme de résultats à atteindre : car si la règlementation est trop figée, il n’y a plus de place pour l’inventivité et la création.

→  Troisièmement, il faut supprimer le superflu, toutes ces règles qui se sont accumulées au fil du temps et qui freinent la construction et la rénovation : construction d’une place de parking par logements, délais administratifs trop longs, niveau de détail aberrant dans les cahiers des charges…

Il faut par exemple alléger les réglementations relatives à l’accessibilité et à l’habitabilité de tous les logements en instaurant un pourcentage de logements «totalement accessibles et habitables» par opération de construction (10-15 %).

Enfin il convient de développer les technologies numériques qui permettent un vrai travail collaboratif entre les corps de métiers pour diffuser l’innovation et mieux coordonner la réalisation.

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Telles sont les propositions et les ruptures que je préconise.

Toutes convergent vers un objectif : relancer notre politique de logement en misant sur plus d’investissement, plus d’efficacité et de justice, plus de liberté et de confiance.

Toutes ces mesures permettraient de réaliser une économie de 7,5 milliards d’euros, dont 2,5 redéployés en avantages fiscaux, sur les 46 milliards dépensés tous les ans pour le logement.

Mesdames et messieurs, ma conviction est que sur le logement comme sur beaucoup d’autres sujets, le conservatisme est délétère pour tous.

On ne construit plus assez, on ne vend plus assez, on ne loue plus assez, on dépense trop et l’injustice s’étend ! Faut-il continuer comme avant et comme toujours ? Ma réponse est «non» ! Voilà pourquoi l’UMP doit oser une nouvelle politique pour le logement.

Cela fait plusieurs mois que j’y travaille avec mes équipes, et je suis heureux de pouvoir, devant vous, énoncer des mesures claires et opérationnelles car il est temps de passer des discours aux propositions.